Księgi wieczyste - co można w nich znaleźć?

Czym jest księga wieczysta?

Księga wieczysta (KW) jest rejestrem publicznym prowadzonym dla nieruchomości przez sąd rejonowy właściwy dla miejsca położenia nieruchomości. To swego rodzaju dowód własności, rejestrujący prawa do konkretnego obiektu. Dana nieruchomość (np. lokalowa, gruntowa lub budynkowa) może posiadać tylko jedną księgę wieczystą, która oznaczona jest unikalnym numerem. Zapisy w księdze wieczystej nie tylko potwierdzają tożsamość właściciela, ale również dokumentują wszelkie obciążenia i ograniczenia związane z danym mieniem. Księga wieczysta jest niezastąpionym narzędziem, które zapewnia przejrzystość i pewność w kwestiach związanych z obrotem nieruchomościami.

W Polsce publiczne rejestry nieruchomości są prowadzone od wieluset lat. Przed XVIII w. zajmowały się nimi sądy ziemskie lub grodzkie. Po II wojnie światowej prawa te zostały zunifikowane, a w 1965 powstał państwowy kodeks regulujący ustrój ksiąg wieczystych. Obecnie regulacje dotyczące KW w Polsce zawarte są w ustawie z dnia 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece.

Współczesne księgi wieczyste są prowadzone już wyłącznie w formie elektronicznej (EKW), co znacznie ułatwia dostęp do informacji.

Dlaczego i w jakich sytuacjach chcemy się zapoznać z treścią księgi wieczystej?

Istnieje wiele sytuacji, w których dostęp do treści KW jest niezbędny. Przede wszystkim, osoby planujące zakup nieruchomości na rynku wtórnym powinny sprawdzić księgę wieczystą, aby upewnić się, że nieruchomość nie ma nałożonych żadnych obciążeń ani hipotek, które mogą wpłynąć na warunki transakcji.

Kolejnym przykładem jest zakup działki, gdzie księga wieczysta może ujawnić istniejące ograniczenia w sposobie korzystania z nieruchomości, które mogą wpłynąć na możliwość zabudowy lub inne zastosowanie działki.

W sprawach spadkowych również warto sięgnąć po KW, aby dowiedzieć się, jakie prawa do nieruchomości posiada spadkobierca oraz czy nieruchomość była obciążona długami zmarłego.

Jakie informacje zawierają poszczególne działy księgi wieczystej?

Każda księga wieczysta ma odgórnie narzuconą strukturę, która ułatwia analizę zawartych w niej wpisów. Składa się z czterech działów, których zarys przedstawiamy poniżej. W celu uzyskania szczegółowych informacji o zawartości każdego z nich warto odwiedzić stronę Ksiegawieczysta.net, która poświęcona jest tej tematyce.

Dział I-O - „Oznaczenie nieruchomości” zawiera podstawowe dane identyfikacyjne nieruchomości, wskazujące jej dokładne położenie (np. adres, numer i identyfikator działki).

Dział I-Sp - „Spis praw związanych z własnością” zawiera wpisy na temat praw przysługujących każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości (informuje np. o wysokości udziałów w nieruchomości wspólnej, które przysługują właścicielowi danego mieszkania).

Dział II - “Własność” wskazuje, kto jest aktualnym właścicielem nieruchomości oraz w jaki sposób stała się ona jego własnością (np. w wyniku umowy kupna-sprzedaży, w wyniku dziedziczenia, darowizny itp.).

Dział III - “Prawa, roszczenia i ograniczenia” dokumentuje prawa ustanowione na rzecz osób trzecich, roszczenia i ograniczenia, które istotnie wpływają na sposób rozporządzania nieruchomością (np. służebność drogi koniecznej, służebność przesyłu, umowa dożywocia, umowa pierwokupu, eksmisja komornicza).

Dział IV “Hipoteka” może zawierać wpisy informujące o tym, że nieruchomość jest zadłużona (np. została kupiona na kredyt hipoteczny). Wpisy wskazują wysokość hipoteki, walutę oraz dane wierzyciela hipotecznego.

Jak uzyskać dostęp do księgi wieczystej?

Aby uzyskać dostęp do księgi wieczystej danej nieruchomości, w pierwszej kolejności należy ustalić jej numer. Z pewnością jest on znany właścicielowi nieruchomości. Jeśli jednak nie możemy go od niego uzyskać, pomocne mogą się okazać komercyjne, internetowe wyszukiwarki numerów KW, które pozwalają znaleźć numer księgi wieczystej na podstawie adresu nieruchomości lub numeru działki.

Kiedy już posiadasz numer KW, możesz złożyć wniosek o wgląd do księgi wieczystej w sądzie rejonowym, w którym księga jest prowadzona. Zdecydowanie wygodniejszym rozwiązaniem będzie jednak skorzystanie z serwisu internetowego Ekw.ms.gov.pl, który umożliwia przeglądanie treści ksiąg wieczystych w wersji elektronicznej.